Важные новости
Недвижимость под ударом: в Крыму снижается стоимость жилья и его аренды
13.10.2023 / Категория: Экономика / Тема: Аналитика
В аннексированном Россией Крыму снижается стоимость недвижимости и ее аренды. Также уменьшается число договоров долевого участия в строительстве жилья. Цифры коррелируют с увеличением интенсивности украинских ударов по военным объектам на Крымском полуострове.
Профильные в сфере недвижимости российские СМИ публикуют данные по Крыму и Севастополю. Выкладки показывают, что ситуация ухудшается с каждым месяцем.
Так, российский портал «Мир квартир» в конце августа опубликовал аналитику по стоимости домов в регионах России, включив в нее и аннексированный Крым.
«Тенденция к падению цен прослеживается все четче. За первые три месяца этого года стоимость домов снизилась всего в 9 регионах, в остальных собственники подняли цены в расчете на продажу во время высокого сезона. Но сезон подходит к концу, а покупателей нет – объем предложения домов в среднем по стране вырос за лето на 11%. И теперь уже в 47 краях, областях и республиках продавцам приходится переписывать ценник в сторону снижения. Сжатию спроса на вторичном рынке домов способствует падение покупательной способности населения», – констатирует Павел Луценко, генеральный директор портала.
В приведенной в публикации таблице указано, что жилые дома подешевели в Крыму на 2,8%, в Севастополе – на 1,6%.
Ситуация на первичном рынке квартир еще хуже. Так, с июля прошлого года по конец июня текущего года в Крыму и Севастополе было заключено 2050 договоров долевого участия на квартиры, что на 38% меньше, чем за предыдущие 12 месяцев, следует из данных «Циан.Аналитики», пишет «Коммерсантъ».
При этом в соседнем Краснодарском крае число таких сделок за год выросло на 40%, до 32 000. Без учета города Краснодар рост составил 20% (6500 договоров)
Опасения покупателей вызывает неопределенность и близость Крыма к боевым действиям на материковой Украине, объяснил динамику Вадим Камалов, директор агентства недвижимости «Этажи-Кубань». По его словам, многие крымчане сами принимают решение о покупке жилья в Краснодарском крае.
Как пишет Forbes со ссылкой на данные «Наш.дом.РФ», продажи в Крыму ведутся в объектах площадью 472 000 кв. м, что на 10,6% меньше уровня прошлого года, доля распроданных площадей от объема строительства сократилась с 50% до 21%.
Кроме этого, в Севастополе на 11% подешевела аренда жилья. Таковы данные исследования «Авито недвижимости», обнародованного в начале сентября. При этом в соседней России средняя стоимость арендованных квартир в августе 2023 года была на 13% выше, чем в августе 2022-го. Наибольший рост – плюс 67% – отмечен в Барнауле, Томске (плюс 39%) и Нижнем Новгороде (плюс 36%).
Военная тенденция
В 2021 году крымские застройщики и риелторы не успевали менять ценники. Возник ажиотажный спрос. Многие вкладывали сбережения в недвижимость у моря, свою роль сыграла льготная ипотека, а малое количество предложений на рынке новостроек лишь подогревало цены. Только за второе полугодие 2021-го цены на малогабаритные квартиры в Крыму подскочили на 40-50 процентов.
После вооруженного вторжения российской армии на территорию материковой Украины объемы реализации недвижимости в Крыму начали резко падать. По данным консалтинговой компании Idem, в июне 2022 года продажи жилой недвижимости на полуострове сократились на 52% в сравнении с январем 2022 года и на 72% – относительно июня 2021 года.
«Цена росла с января 2021 до марта 2022 года. На февральские события прошлого года рынок отреагировал скачком цен. Но когда паническая атака у потребителей прошла, он замер», – рассказала Екатерина Гресс, гендиректор консалтинговой компании IDEM.
Ситуация на крымском рынке жилья еще более ухудшилась после того, как Вооруженные силы Украины освободили Херсон, власти РФ объявили частичную мобилизацию, а на мосту через Керченский пролив прогремел взрыв.
Осенью 2022 года продажи квартир практически остановились, а цены резко пошли вниз. При сделках продавцы фактически уступают до 20 процентов от объявленной стоимости, чтобы скорее избавиться от крымского имущества, рассказала изданию «Меридиан. Севастополь» Наталья Массальская, директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом».
Председатель Гильдии риелторов Крыма Дмитрий Жиделев утверждал, что дисконт может достигать и 50 процентов.
К концу 2022 года договоров было заключено на 60 процентов меньше, чем годом ранее, что отразилось и на ценах.
Подешевели и частные дома: стоимость домов в Крыму в 2022 году снизилась в среднем на 9,9 процента, в Севастополе – на 0,3 процента.
«В 2022 году мы наблюдали отклик рынка на каждое событие в политической и экономической жизни страны, – сообщила Наталья Кузьменцова, руководитель отдела ипотечного кредитования симферопольского филиала АБ «Россия». – В Крыму и Севастополе из-за закрытия аэропорта, инцидента с Крымским мостом инвестиционная привлекательность отошла на второй-третий план. Люди покупали квартиры, чтобы жить».
«Сегодня рынок жилой недвижимости ЮБК активен в основном за счет херсонских сертификатов. Благодаря им наблюдается серьезное оживление во вторичном сегменте. Однако часто собственники отказываются от продажи таким способом из-за неотработанной схемы сделки и растянутых сроков по выплате. Покупателей с наличными сейчас стало гораздо меньше, чем год назад. От ипотеки многие отказались в условиях неопределенности. Поэтому, если бы не покупатели с сертификатами, рынок продолжал бы падение. С ними же ситуация стабильная, нет ни роста, ни падения», – рассказывал в мае текущего года Станислав Кисс, учредитель и генеральный директор оператора недвижимости «Статус 82» из города Ялта.
Так называемые «херсонские сертификаты» на приобретение жилья оккупационные власти выдают жителям оккупированных территорий Украины, которые вынужденно покинули свои места проживания в Херсонской области и Херсоне.
Рынок недвижимости «регулируют» ВСУ
Этим летом Севастополь недосчитался половины туристов из России. Близость к линии фронта и регулярные взрывы и стрельба на полуострове отпугивают потенциальных отдыхающих.
В среднем загрузка севастопольских отелей и других мест размещения снизилась на 50%, сообщила Лариса Остапенко, начальник управления туризма российского правительства Севастополя.
Аналогично ситуация на фронте влияет и на рынок крымской недвижимости. Потенциальных покупателей из России отпугивают как типично военные опасности – риски гибели при обстреле или разрушение жилья, так и статус аннексированного Крымского полуострова – с началом наступления ВСУ растет вероятность, что он вернется под контроль Украины.
Можно отметить, что все крупные спады в продажах и аренде крымской недвижимости приходятся на периоды после серьезных успехов Вооруженных сил Украины. Так было после освобождения Херсона в сентябре 2022-го, подрывов Крымского (Керченского) моста в октябре 2022-го и июле 2023 года, а также после успешных атак по крымским аэродромам и другим российским военным объектам на полуострове.
И хотя публикуемые аналитическими агентствами графики показывают даже повышение на 0,3-1,7% цены квадратного метра в новостройках Крыма и на рынке вторичного жилья в течение года, этот рост скорее вызван значительным удорожанием стройматериалов и обесцениванием почти наполовину российской валюты.
