Важные новости

Земля уходит из-под ног: как севастопольцы теряют недвижимость

05.10.2017  /  Категория: Общество  /  0 комментариев


ЛаспиСпустя три с лишним года после аннексии власти Севастополя начали земельную ревизию, итогом которой стали 3,8 тысячи исков. В администрации города уверены: все эти участки собственники получили незаконно и должны вернуть их. Большинство пострадавших — граждане, в том числе покупатели недвижимости на вторичном рынке. Теперь им предстоит передать права на землю или снести построенные дома. Механизм компенсации пока не предусмотрен.

Об этом пишет "Коммерсант".

В 2017 году департамент по имущественным и земельным отношениям Севастополя подал в суды общей юрисдикции около 3,8 тысячи исков об истребовании участков в собственность города, рассказали в самом ведомстве. По данным департамента, уже вынесено 900 решений, из которых 23 вступили в законную силу, 60 обжалуются. Большая часть ответчиков — физические лица. В ДИЗО объясняют, что иски были поданы к тем, кто приобрел землю в 2015–2016 годах у собственников, получивших ее незаконно и безвозмездно.

Один из чиновников в правительстве Севастополя пояснил, что большая часть исков подана в отношении покупателей земли севастопольской части Южного берега Крыма, включая бухту Ласпи, мыс Айя, урочище Аязьма. Эти участки выдавались администрацией Сергея Куницына, возглавлявшего город в 2006–2010 годах. Сейчас он депутат Верховной рады Украины от "Блока Петра Порошенко".

Читайте: Белик отрицает наличие у него земли в урочище Ласпи

Депутат Госдумы от Севастополя Дмитрий Белик удивился сообщению общественников о том, что является "главным латифундистом" в Ласпи и владеет 24 участками в заповедном уголке. Он сам заявил на себя в прокуратуру и попросил проверить данные.

Действующие власти города уверяют, что большинство участков располагаются в лесах и заказниках, следовательно, были переданы в частную собственность с нарушением украинского законодательства.

- Люди прекрасно знали, что это земли заказника, но за взятки получали участки, - вспоминает источник издания. Факт наличия проблемы подтверждал губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников. Он говорил, что среди владельцев участков есть работники прокуратуры, судов и Службы безопасности Украины. Связаться с Сергеем Куницыным журналистам не удалось.

Надежды на добросовестность

Пострадавшие с позицией властей не согласны. Так, в апреле ДИЗО подал иск к Татьяне Бичковой и Надежде Трошевой. Им принадлежит участок (400 кв. м) для дачного строительства в Балаклавском районе Севастополя. В частную собственность он был передан в 2009 году: тогда члены ОК "ДСТ “Грифон”" в целом получили под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) 9 га, которые раньше относились к землям лесного фонда. В ДИЗО указывают, что основания для передачи этой земли по законодательству Украины отсутствовали.

После оформления собственности на участке Бичковой и Трошевой был построен двухэтажный дом на шесть апартаментов. Одним из их покупателей стала москвичка Юлия Андреева, которая вместе с соседями выступает соответчиками по делу.

- Бичкова — первый собственник земли, Трошева — второй, она передала нам все права на землю, которая сейчас оформлена владельцами недвижимости в общедолевую собственность, - объясняет Андреева. По ее словам, застройщиком выступало физлицо, сделка заключена в конце 2013 года. Представляющий ее интересы в суде управляющий партнер юридический фирмы "Поверенныйъ" Даниил Синицын добавляет, что дело госпожи Андреевой не единственное: всего в районе Ласпинской бухты была оформлена в собственность 1 тысяча участков, на которые сейчас оспариваются права собственности.

В тему: Овсянников заявил, что на землях урочища Ласпи живут простые люди

 «Я свою позицию по урочищу Ласпи и земельным участкам на этой территории неоднократно заявлял. Как только мы перейдем экватор судебных процессов, как только пройдут первые иски через Верховный суд, а мы не знаем перспектив судебных разбирательств, только тогда можно будет двигаться более определенно (по созданию ООПТ в урочище Ласпи)», – заявил журналистам Дмитрий Овсянников.

Юрист правового департамента Heads Consulting Анастасия Худякова говорит, что подобные ситуации в России — распространенная практика. Но, по ее мнению, оснований ДИЗО пока недостаточно для удовлетворения иска.

- Необходимо доказать, что спорные земли относятся к лесному фонду, пока департамент подтверждает свои доводы только справкой лесничества, но в ходе разбирательства потребуется поднять всю историю участков, включая их старые планы, - говорит она.

Судьба существующих на участках строений будет зависеть от того, признает ли суд покупателей недобросовестными.

- Если последние покупатели не знали и не могли знать, что у собственников не было полномочий, их могут признать добросовестным и не применять последствия недействительности сделки, тогда недвижимость останется у покупателей даже в случае перехода прав на землю, - объясняет Худякова.

Негативный опыт

Но далеко не у всех разбирательства заканчиваются позитивно. Наталья Емец говорит, что вместе с сыном и мужем получила три участка в Ласпи общей площадью 30 соток по программе приватизации, объявленной еще Юлией Тимошенко в 2011 году.

- Оформляли через кооператив, куда вносили взносы. В 2014 году получили собственность на землю, а кадастр оформить не успели, территория стала российской, - рассказывает Емец.

В марте 2017 года она обратилась в суд, чтобы оспорить отказ в постановке двух (один успели оформить полностью) участков на кадастровый учет, и, пока шло разбирательство, узнала, что департамент имущественных отношений через суд требует изъять участки семьи из незаконного владения.

- Никто из чиновников и судей не смог внятно ответить мне, почему претензии не предъявлялись раньше, - подчеркивает Наталья Емец.

Председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов объясняет, что участок как юридический объект недвижимости считается возникшим с момента постановки его на кадастровый учет, межевания и установления границ на местности с занесением таковых в кадастр.

- Только после присвоения участку номера и его государственной регистрации в Росреестре земля может участвовать в тех или иных сделках, в том числе быть передан в частную собственность, - объясняет он. По опыту Сухова, тем, кто владеет землей, не состоящей на кадастровом учете, зачастую сложно доказать принадлежность им конкретного участка.

Проблемы в черте города

Сложности с установлением прав на недвижимость встречаются не только в Ласпи. Светлана Троценко с мужем переехали в Севастополь из Нижнего Новгорода.

- Когда в марте 2014 года прошел референдум, мы стали подыскивать жилье в Севастополе и продавать имущество в своем городе, - говорит она. Когда нашли двухэтажный дом с мансардой, который потом купили, участок под ним был оформлен под ИЖС. Само здание не было введено в эксплуатацию, нужно было закончить отделку на первом этаже.

- В местном Росреестре мне сказали, что такой дом примут без проблем, - вспоминает она, добавляя, что уже в мае 2014 года получила свидетельство о собственности и перевезла сюда родителей. Однако в июне того же года пришло уведомление об иске от управления земельного контроля Севастополя (сейчас ДИЗО) о сносе самовольной постройки.

- Разбирательство в районном суде шло девять месяцев, экспертизы показали подлинность всех документов, и мы выиграли, но город оспорил это решение, - говорит Светлана Троценко.

Суд постановил снести дом до 25 августа. Светлане Троценко удалось отсрочить исполнение решения встречным ходатайством.

- Губернатор сказал, что с проблемой многоквартирного дома, построенного на земле ИЖС, нужно разбираться в суде. Но в моем доме два этажа и мансарда, - недоумевает она. По ее словам, этот случай не единичный. На одном из пикетов она познакомилась с женщиной, у которой такая же проблема в Севастополе: дом в черте города признан незаконной постройкой, собственность участка не оспаривается.

Олег Сухов объясняет, что размещение многоквартирных домов на землях под ИЖС запрещено Гражданским кодексом.

- Регистрация дома как такового с получением свидетельства никак не защищает и не гарантирует права собственников и не препятствует властям или прокуратуре обратиться с иском в суд о сносе самовольной постройки, - отмечает он.

Юрист объясняет, что для строительства многоквартирного дома требуется не только соответствующая категория участка, но и разрешение на строительство именно многоквартирного дома, если его нет или оно выдавалось под ИЖС, возведенное строение автоматически считается самовольной постройкой.

- Отстоять многоквартирный дом почти невозможно, только через исполнительное производство и только при согласии администрации принять исправленные нарушения или переоформление разрешенного использования участка, - добавляет он.

От частного к бизнесу

Потери на фоне затеянной севастопольскими властями ревизии несут и юридические лица. В июле 2017 года Верховный суд отказал севастопольской компании "Агат-А" в передаче кассационной жалобы для рассмотрения судебной коллегией Верховного суда по экономическим спорам. В материалах дела в декабре 2015 года сообщалось, что компания обратилась в Арбитражный суд Севастополя с иском к ДИЗО, потребовав признать недействительными постановления чиновников о схеме расположения на кадастровом плане трех участков общей площадью 9,2 га в Орлиновском лесничестве в Балаклаве.

Из текста судебного решения следует, что 8,6 га в этом месте организация получила в аренду на 25 лет еще в 2001 году, планируя построить пансионат для семейного отдыха. В октябре 2015 года границы участков и возможность строительства на них пансиона были подтверждены решениями департамента. Но уже в декабре они были отменены, земли, арендованные компанией "Агат-А", попали в границы новых участков, видом разрешенного использования которых значились отдых и использование лесов. ГКУС "Севастопольское лесничество" получило возможность зарегистрировать право собственности Севастополя на эти земли. Суды трех инстанций заняли в конфликте позицию властей, отказавшись отменять решения департамента и менять вид разрешенного использования земель.

В тему: Лебедев подал в суд на севастопольские власти за отказ в легализации стройки в Ласпи

Застройщик, чьи высотки выросли посреди можжевелового леса в урочище Ласпи, недоволен тем, что чиновники отказываются вводить объект в эксплуатацию. В то же время апартаменты уже вовсю продаются на сайте лебедевской компании «Парангон». Заставить севастопольские власти выдать необходимые разрешения застройщик теперь пытается через суд - правда в исковом заявлении «апартаменты» привычно видоизменяются на «пансионат для отдыха с детьми».

По данным "СПАРК-Интерфакс", "Агат-А" контролируется УК "Парангон", собственниками которого выступают четыре офшора и Людмила Лебедева. По данным севастопольских СМИ, строительная компания "Парангон" контролируется семьей экс-министра обороны Украины Павла Лебедева, на спорной земле уже возведен курортный комплекс "Ласпи" с апартаментами, стоимость которых начинается от 5,6 млн руб. В августе 2017 года компания "Агат-А" подала в Арбитражный суд Севастополя еще три исковых заявления о признании прав на спорные участки.

В "Парангоне" прокомментировать разбирательство не смогли. Юрист Heads Consulting Александра Елизарова называет занимаемую властями в этом споре позицию правомерной, поэтому шансы "Парангона" оспорить решение считает нулевыми.

Разговорные компенсации

Власти Севастополя в целом не спорят, что многие владельцы проблемной недвижимости в городе и окрестностях могут быть добросовестными покупателями. Дмитрий Овсянников упоминал, что таким собственникам заксобрание города может выделить участки в качестве компенсации. Но, по его же словам, для этого требуется внесение изменений в законодательство. Глава комитета по градостроительству и земельным вопросам заксобрания Севастополя Вячеслав Горелов уточнил, что официального обращения господина Овсянникова к депутатам по вопросу компенсации пока не было, хотя глава города действительно "говорил об этом со спикером заксобрания Екатериной Алтабаевой".

Возможно, спокойствие чиновников объясняется спокойствием потенциальных инвесторов — массовые судебные разбирательства, на удивление, не влияют на интерес россиян к недвижимости в Крыму. Гендиректор офиса "Миэль" в Ялте Эльвина Боси говорит, что спрос на недвижимость в Большой Ялте растет, причем максимальный интерес вызывает как раз Южный берег Крыма, в частности Севастополь. Средняя стоимость жилья в новостройках здесь составляет 80–85 тыс. руб. за 1 кв. м. Загородная недвижимости, по оценкам руководителя Domofond.ru Анны Березиной, сейчас продается в среднем по 57,7 тыс. руб. за 1 кв. м.